Wyobraź sobie, że po 15 latach wynajmowania mieszkania dzwoni do Ciebie właściciel. Nie, nie chce podnieść czynszu ani wypowiedzieć umowy. Pyta: „Chcesz to kupić za ułamek ceny rynkowej?”. To, co brzmi jak początek taniego oszustwa, dla Eelko z Rotterdamu stało się rzeczywistością, która zmieniła jego życie na zawsze. Jednak za tym gestem stoi brutalna prawda o nowym systemie podatkowym, który w 2025 roku zmienia zasady gry na rynku nieruchomości.
Od propozycji 30 tysięcy euro do własnego M
Kiedy 70-letni Geert zdecydował, że musi pozbyć się mieszkania przy Beukelsdijk, najpierw zaproponował swojemu lokatorowi nietypowy układ. „Dam ci 30 tysięcy euro premii za to, że się wyprowadzisz” – usłyszał Eelko. Problem w tym, że 52-letni artysta ( freelancer) miałby pieniądze, ale żadnych szans na znalezienie nowego dachu nad głową w obecnej sytuacji rynkowej.
W Polsce sytuacja zaczyna wyglądać podobnie: według raportów z rynku nieruchomości za rok 2024, dostępność mieszkań na wynajem w dużych miastach spadła, a ceny poszybowały w górę do poziomów, które jeszcze trzy lata temu wydawały się absurdalne. Geert, człowiek starej daty, nie chciał być „kamienicznikiem-kowbojem”, który wyciska z ludzi ostatni grosz.
Koniec złotych czasów dla inwestorów?
Dlaczego Geertowi tak zależało na sprzedaży, że aż zaproponował Eelko własny kredyt hipoteczny? Odpowiedź kryje się w liczbach, które mrożą krew w żyłach właścicieli nieruchomości. Do niedawna inwestowanie w wynajem było prostym sposobem na pomnożenie kapitału. Jednak nowe przepisy całkowicie odwróciły tabelki w Excelu.
- Drastyczny wzrost podatków: W 2020 roku tylko 6,9% przychodów z wynajmu Geerta trafiało do fiskusa.
- Prognoza na 2025: Po zmianach podatkowych, obciążenie wzrośnie do niewiarygodnych 66% przychodów.
- Koszty utrzymania: Naprawy, modernizacje i ubezpieczenia nie podlegają już odliczeniu, co sprawia, że wynajem staje się deficytowy.
Dlaczego fundusze inwestycyjne chciały zapłacić 40% mniej
Geert próbował sprzedać lokal dużym firmom inwestycyjnym. Ich oferta była policzkiem: oferowali ponad 40% poniżej wartości rynkowej (WOZ), tłumacząc to obecnością lokatora i nowym obciążeniem podatkowym. To był moment przełomowy. „Wolałem, żeby te pieniądze zostały w kieszeni Eelko niż u handlarzy nieruchomościami” – mówi 70-latek.
W mojej praktyce obserwuję, że coraz więcej prywatnych właścicieli staje przed tym samym dylematem co w Holandii czy Niemczech. Co zaskakujące, według najnowszych badań ekspertów z rynku kapitałowego na lata 2025-2026, tzw. „fictitious return” (fikcyjny zwrot), na podstawie którego państwo nalicza podatek, wynosi 6%, podczas gdy realny zysk z uczciwego wynajmu często nie przekracza 2-3%.
Jak Eelko „załatał” swoją dziurę emerytalną
Dzięki temu, że Geert zgodził się sprzedać mieszkanie po cenie, którą oferowały fundusze, Eelko zyskał coś, o czym artysta mógł tylko marzyć: kapitał. Jako freelancer (ZZP), jego perspektywy na wysoką emeryturę były mizerne. Teraz posiada nieruchomość, której wartość po 30 latach odrestaurowywania (sztukaterie, witraże, oryginalne drzwi z lat 30.) jest ogromna.
Praktyczna rada dla lokatorów w podobnej sytuacji: Jeśli Twój właściciel wspomina o sprzedaży, nie panikuj. Zbadaj aktualną sytuację podatkową w swoim regionie. Często dla właściciela sprzedaż mieszkania Tobie jest bardziej opłacalna niż walka z przepisami dotyczącymi ochrony lokatorów, nawet jeśli zaoferujesz kwotę poniżej wyceny rzeczoznawcy.
Czy to koniec uczciwych właścicieli?
Historia z Rotterdamu to piękny przykład ludzkiej przyzwoitości, ale też ostrzeżenie. Nowe regulacje, które miały uderzyć w „aspołecznych” właścicieli wynajmujących klitki za 1400 euro bez remontów, rykoszetem trafiają w tych, którzy dbają o standard i relacje. Geert uważa, że państwo popełnia błąd: „Dobry właściciel staje się ofiarą systemu”.
A jak Wy oceniacie tę sytuację? Czy państwo powinno tak agresywnie opodatkowywać wynajem, nawet jeśli doprowadza to do znikania z rynku uczciwych wynajmujących?
